소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 계약 전후로 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 단순히 집이 깨끗한지 보는 것을 넘어, 서류상 결함은 없는지 집주인의 세금 체납은 없는지 반드시 체크해야 합니다. 2026년 기준 전세 계약 체크리스트를 한 번에 정리해 드립니다.
전세 계약 전 등기부등본 확인은 기본이며, 집주인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 반드시 요청해야 합니다. 계약 후에는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것이 가장 중요합니다.
전세 계약 체크리스트 1 — 등기부등본 확인 필수 항목
등기부등본은 계약 당일 아침에 새로 발급받아 확인하는 것이 원칙입니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 즉시 발급 가능합니다.
갑구 확인: 소유자가 계약하러 온 사람과 일치하는지 신분증과 대조합니다. 만약 신탁회사가 소유자로 되어 있다면 신탁원부를 추가로 확인해야 합니다. 신탁 물건은 일반 전세와 법적 구조가 달라 각별한 주의가 필요합니다.
을구 확인: 근저당권(대출) 설정을 확인하세요. 내 보증금과 집의 대출 합계가 집값의 70%를 넘는다면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 근저당 금액이 크다면 계약을 재고하는 것이 안전합니다.
안심전세 앱 활용: 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 안심전세 앱을 통해 해당 매물의 시세와 집주인의 과거 보증금 미반환 이력을 조회할 수 있습니다. 무료로 이용 가능하므로 반드시 활용하세요.
전세 계약 체크리스트 2 — 집주인 세금 체납 확인
최근 법 개정으로 임차인은 계약 전 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 권리가 강화되었습니다. 이 절차를 건너뛰었다가 보증금을 날리는 사례가 매년 발생하고 있습니다.
완납 증명서 요청: 계약 시 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하세요. 세금이 밀려 있으면 내 보증금보다 국가 세금이 먼저 배당되므로 매우 위험합니다. 정상적인 집주인이라면 거부할 이유가 없습니다.
직접 열람: 계약 후 임대차 개시일까지는 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 조세를 열람할 수 있습니다. 잔금 지급 전 반드시 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
전세 계약 체크리스트 3 — 계약서 필수 특약 사항
구두 약속은 효력이 없으므로 반드시 서면으로 남겨야 합니다. 특약 사항은 계약서 하단 특약란에 직접 기재하거나 별도 문서로 첨부합니다.
대출 제한 특약: 잔금 입금 후 전입신고 효력이 발생하는 다음 날까지 해당 주택에 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 문구를 넣으세요. 이 특약이 없으면 잔금 당일 집주인이 대출을 받아도 막을 방법이 없습니다.
전세보증보험 가입: 전세보증보험 가입이 불가능한 매물일 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 내용을 명시하는 것이 안전합니다. HUG 보증 가입 가능 여부는 사전에 반드시 확인하세요.
수리 범위 명시: 보일러 등 주요 설비의 수리 책임은 임대인에게, 소모품 교체는 임차인에게 있음을 명확히 하세요. 퇴거 시 분쟁을 예방하는 핵심 조항입니다.
전세 계약 후 반드시 해야 할 2가지
계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 잔금 지급 당일 아래 두 가지를 반드시 완료해야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
전입신고: 잔금을 치르는 날 즉시 주민센터 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 신청하세요. 효력은 신고 다음 날 0시부터 발생합니다.
확정일자: 전입신고와 동시에 확정일자를 받으세요. 주민센터 방문 또는 인터넷등기소에서 온라인 신청이 가능합니다. 확정일자가 있어야 경매 시 배당 순위에서 보호받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
전입신고는 언제 하는 게 가장 좋나요?
잔금을 치르는 날 즉시 하는 것이 좋습니다. 다만 효력은 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금 당일 등기부등본을 다시 확인하여 그 사이 대출이 생겼는지 봐야 합니다.
전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증을 통해 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 확인하세요. 보증금 규모와 집값 비율에 따라 가입이 제한될 수 있습니다.
집주인 대신 대리인이 왔을 때는 어떻게 하나요?
위임장 원본, 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고 보증금은 반드시 집주인(소유자) 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인 계좌로 송금하면 법적 분쟁 시 불리할 수 있습니다.
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